用一个词来形容当前楼市的格局再适合不过了——分化。往小的说，相隔一条马路的房价可能相差40%，原因就是贵的一边房子靠近学校、商圈。往大了说，城市之间也有分化，每年都有大量的毕业生与打工者前往一二线城市求职，人口流入带来了住房需求，因此一二线城市房价高。再往大一点说，比如著名地质学家胡焕庸发现了著名的“瑷珲腾冲线”，94%以上的人口居住在40%左右的地区，60%的地区只有不到6%的人居住，同样也是分化。

(资料图)

楼市分化会带来什么样的结果呢？说得简单一些就是房价的变化，也就意味着有些地方房价可能会持续上涨，有些地方房价可能会持续下跌。

对于绝大多数人而言，买房都是极为困难的事情，买了房意味着后面迎来数十年的房贷之路，很多家庭买房甚至要耗光几代人的资产。因此，对于购房者来说，买房时候需要考虑到更多的因素。如果是刚需的话，房价上涨影响关系不大，上涨的话周边的房子都会上涨。但如果下跌过多的话，还是会有很大影响的。

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目前来看，楼市共有两个“新动向”可能对于房价有所影响。

一：

第一个是今年住建部与发改委联合发布的《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，具体要求如下：

1、严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑；2、严格限制新建250米以上建筑；3、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适应，与消防救援能力相匹配；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

可见高层住宅未来的高度受到了限制。而早期的城市化进程中，大量人口涌入城市带来了大量的住房需求，如何在有限的土地面积解决这类住房需求呢？于是高层住宅诞生了，早期高层住宅由于气派的外形加上电梯的方便广受购房者喜爱，但时间长了这类高层住宅也暴露出了各种问题。

由于高层住宅配置了更多的电梯和楼梯，因此高层住宅的公摊面积比较多，对于购房者来说增大了购房成本。其次，高层住宅过高的容积率也导致了住户生活质量下跌。此外，高层住宅电梯维修时住户上下楼困难以及年久失修的安全隐患，都是不容忽视的问题。现在的高层也越建越高、越建越密。

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二：

第二个就是现在正进行如火如荼的“旧改”了。对于老小区住户而言，旧改可谓是一项重大利好。因为这次旧改可以说是对于老小区的全面改造，包含了水电路气管道维修等市政配套基础设施改造提升、小区内建筑节能改造以及有条件的楼房加装电梯等环境及配套设施改造改建、公共服务宿舍室配套建设以及智慧化改造。

其中最重要的就是老房子加装电梯了，老房子加装电梯后，意味着保障了高层住户老人和小孩的出行安全。因此一些有购房意向的老小区住户也不会选择换新房。

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两项措施开展后，未来3类房子或“无人接盘”

第一类是老旧的高层住宅

对于如今的购房者来说，由于高层住宅已经暴露出一些问题，因此部分购房者不会选择高层住宅，特别是老旧的二手高层房，除了上述问题外，还可能经常会出现设备耗资维护等增加持房成本等问题，以及高层住宅高空坠物等风险。另一方面，现在二手房市场已经出现了“房满为患”的情况，二手房挂牌量不断增加，但是成交率与成交量却在下滑，因此老旧的高层住宅可能会更加难以出售。

而对于开发商而言，由于楼层的高度受到了限制，开发商如果拆15层的高层，那么新建的高层至少需要35层才能获利。而100的限制是多高呢？如果按照一层3米的标准来计算的话，那么就是34层的高度。此外，一栋小区的住户数量可能达到上万户，拆迁赔偿款都是一笔天文数字。开发商不愿意拆也拆不起，未来开发商可能会以新建的多层住房为主。

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第二类是偏远城市的住房

如同之前所说的“分化”一样，人口的流动必然会带动房价的上涨。而每年都有大量的打工者以及毕业生前往一二线城市工作，因此这类城市每年都有源源不断的购房需求。而对于一些偏远的“收缩型城市”来说，人口流失比较严重。经济学家任泽平曾经说过：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。因此人口的流动会带动房价的涨跌。

另一方面，根据中科院报道的数据来看，截至2019年12月份，整体的城市化率已经达到了60.60%，而发达国家的平均值为70%，可见未来城市化进程会放缓。这样一二线城市就不会出现住房供不应求的状况。那么对于偏远城市来说，很多都是投资者炒房客囤起来的房子，楼市泡沫消除后，房价抗跌性比较差。

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第三类是非学区、商圈的公寓及小产权房

“旧改”过后，一些老小区的住户不会选择搬迁，这样楼市就损失了一部分购房者。而很多购房者选择公寓都是因为其总价比较低，可以在手头资金不充足的情况下用于应急。但一方面楼市走向总体平稳，另一方面需求在不断降低。因此未来的房价走向会逐渐回归合理性。

因此，对于非学区、非商圈的公寓来说，其没有任何的竞争优势。并且近些年公寓也暴露出了不少的问题，比如高额的水电费用、商住混合影响居住体验、无法落户造成各种麻烦等。而小产权房的缺点就更加明显了：首先，小产权房没有办法落户，因此失去了很多的附加值；其次，小产权房的交易不受法律保护，容易引起纠纷，并且未来可能会面临无偿拆迁的风险；最后，小产权房没有办法办理抵押贷款，不能用于应急。

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